其四，收益大眾化。美國的房地產(chǎn)行業(yè)是長期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤被民眾攤平，所以開發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會出現(xiàn)“喪心病狂式”的危害行業(yè)健康的行為。
總體來說，美國的房地產(chǎn)行業(yè)是長期投資型的，具有土地開發(fā)的自由性、融資渠道的多元性、項目運作的細分性、經(jīng)營權(quán)益的分散性等突出特征。
“美式”與“港式” 適合度的區(qū)別之分
大哲人薩特語：存在即合理�！懊朗健焙汀案凼健蹦Ｊ骄恰耙环剿琉B(yǎng)育下的產(chǎn)物”，二者皆臻成熟，對我們而言，只有適合與不適合的區(qū)別。之所以十余年來中國地產(chǎn)企業(yè)的運營模式學習“港式”，首先是因為“近水樓臺”效應。在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化初始階段，開發(fā)商眼前一抹黑，“香港經(jīng)驗”輕松越過深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳開發(fā)商頂禮膜拜；其次，隨著大批港資地產(chǎn)商深入內(nèi)地攻城拔寨，其運營模式影響了內(nèi)地開發(fā)商；最后，帶著計劃經(jīng)濟余威的生存環(huán)境，也就讓內(nèi)地開發(fā)商在囤積土地、倚重銀行、預售制度等多方面與港派一見鐘情。
但是，當中國地產(chǎn)業(yè)的腳步邁進2005年的時候，“美國地產(chǎn)模式”突然成為中國地產(chǎn)圈內(nèi)的高溫詞匯，有遠見的品牌開發(fā)商趨之若鶩。而“融資”問題成為這次集體轉(zhuǎn)型的一根導火索。
《2004中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，開發(fā)商通過各種渠道從銀行獲得的貸款占總投資的70%，如此高的比例世界罕見，由此可以看出開發(fā)商對銀行的倚重程度，也可以說明為何央行把房地產(chǎn)列為高危行業(yè)。而隨著銀行的緊箍咒越念越快，開發(fā)商們漸漸由不可一世的“齊天大圣”變成了抱頭竄跳的“小毛猴”。這一過程，最早始于2003年央行“121”文件的頒發(fā)，加速于2004年國務院關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目自持資本金比例提高到35%以上的通知，而今年國家對房地產(chǎn)信貸監(jiān)管的大幅加強，最終促使這一轉(zhuǎn)變從量變躍進到質(zhì)變階段。
在銀行斷新奶催舊賬、市場低迷、銷售資金回籠停滯、承建商咸魚翻身再不愿全程墊資等諸多利空擠壓之下，許多開發(fā)商的資金鏈已變得岌岌可危。于是，對開發(fā)商而言，融資問題首次成為壓倒一切、生死攸關(guān)的關(guān)鍵所在。融資渠道的單一性是“香港模式”的一大致命傷，因此房產(chǎn)新政自然引出對以往追隨“香港模式”的全面而深入的反思。
模式急變 中國地產(chǎn)轉(zhuǎn)型大趨勢
反復比較之下，前進的方向已經(jīng)比較明朗，中國地產(chǎn)發(fā)展趨勢與美國地產(chǎn)模式具有更多的相似性。大致可剖析如下：首先，從土地資源上講，兩國皆土地資源豐富，城市和鄉(xiāng)村、東部和西部之間存在極大的地租差，因此中國也應適當放開土地供給，實行適度的多元化土地制度。最近《物權(quán)法》第四次審議中對住宅用地70年使用權(quán)限的解禁，已反映出這一趨勢。其次，從融資渠道上講，中國的金融體制改革勢在必行，銀行要規(guī)避風險，開發(fā)商以后只能走多元化融資道路，金融將統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，在信托、基金、REITS等方面可借鑒美國經(jīng)驗。最后，從提高行業(yè)的專業(yè)度上講，中國地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷急劇“洗牌”，行業(yè)門檻必將進一步提高，隨著地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的加速，投資、管理、經(jīng)營將實行“三權(quán)分離”，只有美國模式，才能充分體現(xiàn)高度的市場化、社會化和專業(yè)化。
中國的房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展中的陣痛期，專業(yè)化程度越高、產(chǎn)業(yè)鏈上的單元愈細分，愈有利于整合資源和組織社會化大生產(chǎn)；從構(gòu)建和諧社會、增強行業(yè)穩(wěn)定性上講，美國模式也顯示出了優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)的周期一般為4～6年，香港為7～8年，美國則長達18～20年。萬科為何以普爾特為標桿，不僅因為它是美國最大的地產(chǎn)商，更因為專業(yè)細分的苛求，比如其對客戶實行真正的終身服務，光是客戶細分就達四大類11項，因此企業(yè)才能連續(xù)52年贏利。
當然，向“美式”轉(zhuǎn)型，僅靠開發(fā)商的熱情還遠遠不夠，從宏觀政策法規(guī)方面，政府也須創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，比如土地制度完善、信托基金立法等，才能保證模式移植成功，否則極有可能是“強扭的瓜不甜”，或者“淮南為桔，淮北為枳”。
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