投資購(gòu)房，出租還貸。有些人好不容易買(mǎi)了套房，卻要面對(duì)沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個(gè)月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時(shí)候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買(mǎi)一套房子，用來(lái)投資。如果能找到一套租價(jià)高、升值潛力大的公寓，就可以用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來(lái)償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問(wèn)題的關(guān)鍵是要判斷準(zhǔn)確。
出售或抵押，買(mǎi)新房。如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒(méi)錢(qián)，好像一時(shí)半會(huì)兒買(mǎi)不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢(qián)分成兩部分，一部分買(mǎi)房自住，一部分采用第二個(gè)辦法用來(lái)投資。如果你賣(mài)了舊房卻一時(shí)買(mǎi)不到合適的新房自住，就不如把原來(lái)的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買(mǎi)房自住，再買(mǎi)房投資。這樣，不用花自己的錢(qián)，就可以實(shí)現(xiàn)你改善住房，又當(dāng)房東的夢(mèng)想了。
樓市支招
如何計(jì)算以房養(yǎng)房投資收益
對(duì)普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個(gè)家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當(dāng)然就應(yīng)該慎重考慮投資的收益，記者通過(guò)相關(guān)人士了解到，計(jì)算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：
1.投資回報(bào)率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費(fèi))×１2／購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)
此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩者的相對(duì)關(guān)系，套用在股市投資上可類(lèi)比為市盈率，是選擇“績(jī)優(yōu)房產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。但它又有弊端，沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析。
2.投資回收時(shí)間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×１2
這種方法類(lèi)似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價(jià)格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間價(jià)值因素，可用于簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報(bào)法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。
樓市提醒
投資有風(fēng)險(xiǎn) 三思而后行
“以租養(yǎng)房”，已經(jīng)成為眾多人輕松買(mǎi)房的一條捷徑。不過(guò)，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)變故，購(gòu)房者將損失慘重�！耙宰怵B(yǎng)房”不是個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程，這里面的賬要仔細(xì)算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費(fèi)之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入?yún)s只是相對(duì)固定的。既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就是新房出租會(huì)有一個(gè)“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會(huì)有一段時(shí)間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會(huì)中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過(guò)這樣的“風(fēng)險(xiǎn)期”。
隨著申請(qǐng)住房按揭貸款門(mén)檻的一降再降，不少投資者都會(huì)產(chǎn)生沖動(dòng)想“以租養(yǎng)房”，做長(zhǎng)線投資，但基于對(duì)市場(chǎng)分析不全面，最終房子租不出去，導(dǎo)致了以租養(yǎng)房的失敗。所以，投資者在瞄準(zhǔn)“以租養(yǎng)房”的投資模式時(shí)，應(yīng)對(duì)自己的還貸能力慎重考慮。（李海鵬/文）
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