(2014-10-13 6:33:00) 來源：：第一財經(jīng)日報  打印本頁 |
陳卓林被查或致雅居樂短期受困
[ 假如陳卓林最終被起訴，將被迫從董事局主席以及執(zhí)行董事的崗位離職。這也許將引發(fā)部分債務(wù)違約，因為該公司有債務(wù)協(xié)議約定陳卓林必須為董事局主席 ]
10月10日晚間，雅居樂地產(chǎn)（03383.HK）一則公告，讓這家原本已經(jīng)因為各種傳聞而備受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)立即被推到風口浪尖。
該公司在公告中稱，昆明檢察院于9月30日晚上起已經(jīng)對陳卓林執(zhí)行了“指定居所居住的措施”。從而證實了此前香港資本市場上關(guān)于陳卓林失聯(lián)的傳聞。
多方消息顯示，陳卓林此番被調(diào)查的原因，可能在于該公司云南項目運作過程中存在向當?shù)夭糠止賳T進行利益輸送的行為。據(jù)傳，該公司云南區(qū)域的一些管理人員也已經(jīng)被司法機關(guān)控制。
案發(fā)云南？
“指定居所居住”為香港慣用表達方式，在內(nèi)地屬于“監(jiān)視居住”的一種，是指司法機關(guān)為了保證偵查、起訴工作的順利進行，責令犯罪嫌疑人不得離開指定區(qū)域，并對其活動進行監(jiān)視的一種強制措施。
雅居樂的公告中沒有涉及陳卓林被檢方控制的原因。但外界消息顯示，此案與云南此前落馬的部分官員有關(guān)，因雅居樂從2011年起在云南大肆圈地開發(fā)旅游地產(chǎn)，涉及征用耕地、建設(shè)高爾夫球場的違規(guī)行為。
今年5月19日，國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合通報雅居樂在騰沖興建的高爾夫球場，稱高球場地占地792.8畝，其中耕地585.6畝。兩部委曾將其作為全國高爾夫球場清理整治工作中的典型案例，要求雅居樂地產(chǎn)進行整改。
資料顯示，截至目前，雅居樂在云南已有四大項目，分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，對外聲稱的預(yù)計總投資額高達600億元，其中前三大項目都已進入實質(zhì)開發(fā)階段。
有報道稱，紀檢部門在對云南省委原常委、昆明市委原書記張?zhí)镄肋M行調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)了雅居樂地產(chǎn)行賄云南省官員的線索。不過，這些消息均未得到雅居樂方面以及昆明相關(guān)部門的公開證實。
目前未有消息顯示該公司在云南的項目進展是否因此受到影響。但可以確定的是，雅居樂進入云南三年以來尚未實現(xiàn)盈利。因上述四個項目中，僅有騰沖項目已經(jīng)在去年底公開銷售，其余瑞麗和西雙版納兩個項目正處于積極開發(fā)進程中。
對于去年銷售額僅403億元的雅居樂來說，斥資600億元布局云南，在外界看起來頗為詫異，但鑒于房地產(chǎn)滾動開發(fā)的行業(yè)特征以及較高的財務(wù)杠桿，雅居樂的先期投資并不會太大。該集團有高管曾透露，雖然海南清水灣號稱投資200億，但集團早期投資大概只有30個億便實現(xiàn)了銷售回款。
最為關(guān)鍵的是，雅居樂開出的600億投資大單，讓當?shù)卣浅酚谠诟鞣矫娼o予積極配合和支持。
首先是土地成本頗為低廉，這在各個項目已經(jīng)走完“招拍掛”程序的土地出讓價上可以得到佐證。
2012年9月20日，雅居樂以總代價約1.98億元取得瑞麗市弄莫湖片區(qū)七幅住宅及商業(yè)用地的土地使用權(quán)，成為其進駐云南省的首個項目。該七幅地塊總占地面積約263994平方米，預(yù)計總建筑面積約731852平方米，樓面地價僅約271元/平方米。
2012年底到2014年年中，雅居樂先后多次在騰沖縣拿地，總地價5.2億元，總占地面積203.6萬平方米，預(yù)計總建筑面積約337萬平方米，平均樓面地價為154元/平方米。
2013年10月10日，雅居樂以2.4億元人民幣的總代價取得西雙版納的13幅相連住宅地塊使用權(quán)。地塊總占地面積為52.9萬平方米，預(yù)計總建筑面積為63.4萬平方米，樓面地價為375元/平方米。
不過，鑒于雅居樂所拿地塊均是毛地，需自己進行三平一通的工作，因此最終在土地投入上的成本遠不止于此，但相對于其銷售收入而言，其土地成本依然只算極少的一部分，例如騰沖項目，已經(jīng)在2013年進入銷售狀態(tài)，在售洋房均價7500元/平方米，別墅1.1萬元/平方米。有新聞報道顯示，該項目在去年底首期銷售中，短短兩小時內(nèi)，首批推出的200余套房源被搶購一空，成交金額高達3億。
除了地價上的極為低廉，雅居樂在項目定位上也一度暢行無阻，例如該集團便在騰沖項目中規(guī)劃了高爾夫球場，另外，項目圈地過程中還涉及為數(shù)較多的耕地。
但2014年5月19日，該球場的建設(shè)遭到國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合通報。這也是繼雅居樂惠州項目涉嫌高爾夫被通報之后，該公司第二次因為觸碰高爾夫紅線而被國土部門通報。
機構(gòu)態(tài)度負面
公司董事局主席涉案被查的事實，無疑將給雅居樂的正常運轉(zhuǎn)造成巨大壓力。
該公司在10日晚間同時發(fā)布公告，對公司董事進行了調(diào)整，雖然保留了陳卓林的董事會主席一職，但調(diào)任原非執(zhí)行董事陳卓賢（陳卓林兄弟）以及陸倩芳為執(zhí)行董事，并為董事會署理聯(lián)席主席以及公司署理聯(lián)席總裁，以協(xié)助陳卓林履行公司主席及總裁職責及責任。
早在2012年陳卓林身陷秘書非禮事件而被香港警方短期控制時，陳卓賢以及陸倩芳也臨時充當了“救火隊長”角色，與陳卓賢一并成立三人決策小組共同掌管公司事務(wù)。陸倩芳是在今年初才退出執(zhí)行董事崗位的，此番被迫臨危受命。
有分析人士稱，假如陳卓林最終被起訴，將被迫從董事局主席以及執(zhí)行董事的崗位離職。這也許將引發(fā)部分債務(wù)違約，因為該公司有債務(wù)協(xié)議約定陳卓林必須為董事局主席。
對于此次事變，機構(gòu)大多看淡雅居樂后市。標普和穆迪先后下調(diào)該公司相關(guān)評級，而多家投行發(fā)布報告將雅居樂列入“沽售”評級。
更為雪上加霜的是，該事件已經(jīng)影響到雅居樂正常的運營。上周末該公司宣布一項供股融資計劃取消，從而失去約28億港元的融資機會。此舉將給公司的資金鏈以及財務(wù)現(xiàn)狀造成一定壓力。
數(shù)據(jù)顯示，該公司截至今年6月底的凈負債率由去年底的72%升至82%，其中一年期短債多達300億元人民幣，而手頭現(xiàn)金僅為139億元人民幣。
標普稱，當前雅居樂需要尋求其他方式來融資解決今年11月將要到期的過橋貸款，同時因為雅居樂杠桿提高，銷售量較同行放緩以及較低的現(xiàn)金賬款，其流動性較弱。
雅居樂在10日晚間同時發(fā)布公告稱，公司前9月實現(xiàn)合同銷售285.9 億元，平均預(yù)售價為每平方米人民幣9387 元。而此前，該公司曾經(jīng)有高管透露今年的銷售目標是700億，前9月的完成率僅為40%。
雅居樂股票于本月3日停牌，今日復牌。
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