對(duì)于有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言，購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇非常重要。消費(fèi)者在做出購(gòu)房決定之前，一定要對(duì)其價(jià)格、投資風(fēng)險(xiǎn)、房屋選擇范圍三個(gè)方面作出綜合分析，看哪個(gè)階段的投資價(jià)值最大。大部分購(gòu)房者在買房時(shí)主要關(guān)注的是物業(yè)的價(jià)格，而從一個(gè)物業(yè)的銷售價(jià)格來看，普遍情況呈拋物線態(tài)勢(shì)，但綜合來看又各有優(yōu)劣。然而怎樣才能 把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？這是消費(fèi)者真正關(guān)心的話題。因此，本期購(gòu)房投資講堂將就樓盤開盤期和尾盤期的投資價(jià)格、投資收益、投資風(fēng)險(xiǎn)以及房屋質(zhì)量等四個(gè)方面來一個(gè)開盤期VS尾盤期，通過較為客觀的分析和對(duì)比，幫助置業(yè)與投資的購(gòu)房人士把握最適合自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)。
投資權(quán)重對(duì)比
開盤期小勝一籌
投資房產(chǎn)時(shí)，需要對(duì)價(jià)格、風(fēng)險(xiǎn)和選擇范圍三方面綜合考慮來分析投資的可行性，這三方面必然有一個(gè)孰輕孰重的問題。而每一方面的影響在投資房產(chǎn)中所占的比重就是我們通常所說的投資權(quán)重。既然是投資，價(jià)格因素肯定是最重要的，起碼要占到60%的影響力；風(fēng)險(xiǎn)因素次之，占到25%的權(quán)重；可選擇范圍的影響力則占到15%。
在這里我們將一個(gè)樓盤的“成長(zhǎng)”分為開盤期、階段期和尾盤期。舉一個(gè)直觀的例子：一套商品房，在開盤初期的價(jià)格為5200元/平方米，保險(xiǎn)率為60%，可選擇率為60%；階段中價(jià)格為6000元/平方米，保險(xiǎn)率為80%，可選擇率為40%；尾盤期價(jià)格為5400元/平方米，保險(xiǎn)率接近100%，可選擇率為20%。
首先來看開盤期購(gòu)房?jī)r(jià)格比，以尾盤期價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，開盤期價(jià)格比＝尾盤期價(jià)格/開盤期價(jià)格，有了價(jià)格比就可以算出價(jià)格權(quán)重值，即價(jià)格權(quán)重值＝價(jià)格比×價(jià)格權(quán)重(60%)，通過計(jì)算后得出，開盤期價(jià)格權(quán)重值為0.623同理，可計(jì)算出開盤期的保險(xiǎn)權(quán)重值為0.15，可選擇比率權(quán)重值為0.09，即投資綜合值為以上三者權(quán)重之和為0.863。同理，還可以算出其他購(gòu)房時(shí)機(jī)的綜合投資值這個(gè)數(shù)值越大，購(gòu)房越劃算。(詳見列表)
通過圖表可以看出，開盤期權(quán)重最大，為0.863，購(gòu)房最劃算，但尾盤期權(quán)重值僅次之為0.857，階段期權(quán)重值最小。在投資權(quán)重方面的“較量”中，開盤期算是小勝一籌。
投資收益對(duì)比：
尾盤期收益時(shí)間最快
投資是必須考慮收益的，收支相比才可以準(zhǔn)確體現(xiàn)投資的價(jià)值。目前對(duì)于消費(fèi)者來說，投資房地產(chǎn)的獲益方式無外乎兩種，即靠出租和出售。而對(duì)于同一套房屋而言，無論在何時(shí)購(gòu)買其房屋品質(zhì)不變，而其收益的不同主要體現(xiàn)在時(shí)間和收益預(yù)測(cè)上。
首先，開盤期買房無論是出租或出售都要等到入住以后，才可獲益，收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，如果采取貸款方式還要提前支付銀行貸款；而尾盤期則不同，支出和收益是同步的，可以立刻緩解購(gòu)房貸款的壓力。其次，開盤期由于對(duì)項(xiàng)目太多的未知，無法對(duì)其收益情況進(jìn)行正確評(píng)估和預(yù)測(cè)，而尾盤期則不同，房屋情況眼見為實(shí)，消費(fèi)者可以對(duì)其未來收益做到了如指掌，更便于進(jìn)行下一步投資計(jì)劃的制定和實(shí)施。
以一套商品房為例，建筑面積為92平方米，開盤價(jià)格為5000元/平方米，尾盤期價(jià)格為5300元/平方米。下面來對(duì)比一下不同階段購(gòu)房，消費(fèi)者的支出情況：假設(shè)需要貸款，采用等額本息還款法，貸款15年，銀行貸款8成。
比較時(shí)間段以購(gòu)買1年后為標(biāo)準(zhǔn)，將其支出作對(duì)比：
若在開盤期購(gòu)房，消費(fèi)者在入住前至少要提前交納1年的銀行月供，即月還款額為3008.43元/月，1年的總還款額為36101.16元，也就是說消費(fèi)者在從簽訂購(gòu)房合同到入住的1年時(shí)間內(nèi)，算上首付款業(yè)主至少要支付128101.16元，而此時(shí)并無收益。
若在尾盤期購(gòu)房，消費(fèi)者在辦理完相應(yīng)的貸款手續(xù)后，業(yè)主就可以將房屋進(jìn)行出租獲益了。以出租的租金為2000元/月為例，空置期1月，計(jì)算如下：房屋總價(jià)為5300×92＝487600元，首付款487600×20%＝97520元，月還款額為3188.28元，而此時(shí)房屋出租1年的收益為22000元。也就說消費(fèi)者在購(gòu)買尾盤期樓盤后1年內(nèi)，算上首付款業(yè)主需支付135779.36元，而此時(shí)一年的租金收益為22000元，即1年后相當(dāng)于業(yè)主支出為113779.36元。
不言而喻，通過上面得出的結(jié)論與上面觀點(diǎn)相吻合，即購(gòu)開盤期的收益不能馬上實(shí)現(xiàn)，而購(gòu)買尾盤期時(shí)支出和收益是可以同步進(jìn)行的。假設(shè)以購(gòu)買1年后的支出相比較，購(gòu)尾盤期支出要少于開盤期時(shí)購(gòu)買支出，尾盤期收益時(shí)間最快是顯而易見。
投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比：
尾盤期風(fēng)險(xiǎn)最小
投資是有風(fēng)險(xiǎn)的。對(duì)于消費(fèi)者來說，在投資過程中風(fēng)險(xiǎn)問題是一定要考慮的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)性的高低直接影響到投資者未來能否達(dá)到預(yù)定的收益率。因此，在投資時(shí)機(jī)選擇上一定要仔細(xì)斟酌，詳細(xì)分析其風(fēng)險(xiǎn)的情況。那么商品房各階段的投資風(fēng)險(xiǎn)有什么不同，都有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
開盤期：樓盤在開盤期，有很多不確定性因素。樓盤剛剛開始結(jié)構(gòu)施工，將來的房子是否和開發(fā)商所說的或者廣告所宣傳的一樣、能否如期入住、面積有沒有縮水、工程質(zhì)量能保證嗎、天然氣到底什么時(shí)候通，這一連串的未知和疑問，都需要時(shí)間去證實(shí)，此時(shí)的投資風(fēng)險(xiǎn)最大。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆
階段期：樓盤處于結(jié)構(gòu)階段或竣工階段時(shí)，盡管對(duì)工程質(zhì)量情況已有所了解，交工時(shí)間也大概可以測(cè)算出，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)開盤期時(shí)要小很多，但此時(shí)物業(yè)管理的水平如何、社區(qū)到何時(shí)才能徹底完善、供暖、小區(qū)安全保衛(wèi)工作等問題，只有在入住后才可真正了解，因此還是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆☆
尾盤期：樓盤處于尾盤期時(shí)，不論是房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、小區(qū)入住率、小區(qū)環(huán)境、安保情況都已一目了然，購(gòu)房者對(duì)房屋可以有體驗(yàn)式感受。因此，消費(fèi)者購(gòu)買尾盤可以說風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零。
保險(xiǎn)系數(shù)☆☆☆☆☆
尾盤期需仔細(xì)挑選
很多消費(fèi)者的心里會(huì)有這樣一種想法，就是認(rèn)為處于尾盤期的房屋是被別人挑剩下的，對(duì)其質(zhì)量存在更大的疑慮。其實(shí)，我們通過對(duì)尾盤期形成的原因分析就可知，尾盤期并不都是不好的房屋。如開發(fā)商前期將部分房屋留在日后作為出租房用，但后期因?yàn)榉N種原因決定再售，從而形成尾房；有的開發(fā)商采用“低開高走”的價(jià)格策略，項(xiàng)目剛動(dòng)工時(shí)拿出小部分房子低價(jià)銷售，然后根據(jù)工程進(jìn)度不斷提高價(jià)格，但是有的樓盤在開始階段沒有獲得市場(chǎng)認(rèn)可，銷售后期就承受了很大的銷售壓力，從而形成尾房。而這類房屋的質(zhì)量跟開盤期的房屋相比質(zhì)量一樣，沒有區(qū)別。
但是，業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者在購(gòu)買尾盤期樓盤還須仔細(xì)分辨其尾盤期的形成原因。買尾房要認(rèn)真區(qū)分尾房、爛尾房和一般空置房，購(gòu)房者應(yīng)該仔細(xì)、客觀判斷開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目?jī)r(jià)值、未來居住環(huán)境及狀況，從而可以有效避免購(gòu)到“爛尾房”。空置房中有不少是因積壓、手續(xù)不全、歷史遺留、拆遷周轉(zhuǎn)等原因造成的閑置，人們?cè)谫?gòu)買時(shí)只要照例查驗(yàn)開發(fā)商是否持有賣房所需的證件，是否真實(shí)有效，這樣能有效避免損失。
綜上所述，通過以上對(duì)比，我們可以看到不同的購(gòu)房時(shí)機(jī)各有利弊，消費(fèi)者在選擇時(shí)一定要結(jié)合自身情況，在對(duì)以上各因素進(jìn)行綜合考慮對(duì)比后，選擇合適時(shí)機(jī)介入。
無論是期房還是現(xiàn)房，對(duì)購(gòu)房者來說，只要在衡量了各方面的條件之后，它滿足了自己大部分需求就是好房子，畢竟“適合自己的才是最好的”。（李海鵬 楊艷）
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