住改商”樓盤的高回報、低風(fēng)險讓不少投資者獲益頗豐，新建商務(wù)型住宅也一度成為市場熱點。而如今隨著住宅“禁商令”的實施，商務(wù)公寓的風(fēng)頭受到?jīng)_擊，而與之條件類似卻擁有寫字樓“身份”的公寓式寫字樓開始大舉入市，頗受中小型企業(yè)關(guān)注。
“住宅商用”概念不靈了
寫字樓式住宅興起于自2002年“住宅禁商”解封后， 這些物業(yè)屬于住宅性質(zhì)，卻紛紛以“宜商宜住”的寫字樓公寓形象出現(xiàn)。由于地理位置多數(shù)位于天河北、珠江新城、老城區(qū)的東風(fēng)路、環(huán)市路等黃金地段，又具有臨街性質(zhì)，對于尋求低成本辦公環(huán)境的中小企業(yè)極具吸引力。其售價也高于同地段的住宅，開發(fā)商、投資者和企業(yè)三方都對這種“住改商”樓盤青睞有加。
但隨著今年5月1日起的禁止住宅商用政策實行，商務(wù)式、宜商宜住式公寓型住宅已受到較大沖擊。盡管“禁商令”對現(xiàn)有的“住改商”物業(yè)的影響尚未顯現(xiàn)，但此類物業(yè)的租賃前景已經(jīng)蒙上了一層陰影。中介人士紛紛預(yù)計此類物業(yè)的整體租金將短期內(nèi)下降，投資者的熱情也會因此減退。
另外一方面，不少在建在售的商務(wù)公寓也出現(xiàn)了短期的停滯。海珠區(qū)昌崗路某在售投資性公寓5月份開盤時認購極為火爆，售價高達6000元／平方米，而日前該項目負責(zé)人在接受記者采訪時也坦言，近期售樓部已經(jīng)很少出現(xiàn)企業(yè)買家，投資者也開始觀望，倒是附近的藝術(shù)人士因其工作室無須工商登記未受到政策影響。據(jù)了解，珠江新城區(qū)域的幾個商務(wù)公寓項目短期內(nèi)的銷售同樣不甚理想。
弊端不少難有作為
住宅商用是一把“雙刃劍”。某商務(wù)公寓負責(zé)人表示，寫字樓公寓通過商務(wù)概念提升住宅的價值，住宅的貸款成數(shù)比寫字樓高兩成、又享受1.5％的契稅優(yōu)惠和貸款利率優(yōu)惠，管理費更是遠遠低于寫字樓，符合中小企業(yè)控制成本的要求。而且近兩年新推出的寫字樓公寓普遍以公共會議室、商務(wù)中心及提供管家式服務(wù)作為賣點，商務(wù)環(huán)境甚至超過了不少乙級寫字樓的水平。
而住宅商用的固有弊端是無法克服的。某開發(fā)商表示，對企業(yè)而言，由于“住改商”樓盤及商務(wù)公寓為住宅用途，不僅電話、網(wǎng)絡(luò)等基本配備不及寫字樓，在用電負荷、電梯及停車位使用等方面往往是超負荷運轉(zhuǎn)。對于投資客來說，物業(yè)長期的超負荷運轉(zhuǎn)也大大降低了住宅硬件配套的使用壽命，折舊期大為縮短，不利于物業(yè)的保值增值。
而住宅商用的致命缺陷在于，有關(guān)部門對于私自改變房屋用途的“住改商”并沒有明確認可，僅僅對由于歷史原因已經(jīng)形成了商業(yè)氣氛的“住宅商用”有所松動。今年以來，北京、上海已經(jīng)明令禁止“住改商”或為“住改商”設(shè)置極高的準入門檻，定位于中小企業(yè)的寫字樓公寓只得另覓賣點。
或被公寓式寫字樓取代？
“禁商令”沖擊了商務(wù)公寓市場，卻成為中低端商用物業(yè)的絕對利好。中原地產(chǎn)分析人士稱，今年是廣州地產(chǎn)的“寫字樓年”，兩年內(nèi)將有上百萬平方米的寫字樓巨量入市。而廣州市目前擁有數(shù)十萬家中小型企業(yè)，是廣州市寫字樓的主要用家。住宅禁商后，這批龐大的用家回歸寫字樓市場，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇與商務(wù)公寓定位幾乎相同的公寓式寫字樓。
本月初開始接受意向登記的越秀城市廣場就是公寓式寫字樓走俏的典型，該物業(yè)北塔以公寓式寫字樓為賣點，使用分體空調(diào)，可24小時辦公。每個單位還配有獨立洗手間，整棟樓使用公共會議中心。據(jù)介紹，該物業(yè)目前已經(jīng)登記了五六成，中等規(guī)模企業(yè)對北塔公寓式寫字樓格外中意。與越秀城市廣場類似的公寓式寫字樓在天河區(qū)的普遍租價在60—70元／平方米左右，比“住改商”項目高30％以上。
據(jù)了解，越秀、天河兩區(qū)內(nèi)不少中小企業(yè)正積極尋找合適的公寓式寫字樓，中原地產(chǎn)寫字樓部表示近期每天都有幾百個求租電話。越秀城市廣場負責(zé)人表示，早期公寓式寫字樓在廣州已占據(jù)了1／3以上的創(chuàng)業(yè)企業(yè)市場，新建公寓式寫字樓由于檔次和價格都有大幅提升，面向的客戶群體也開始轉(zhuǎn)向成長型中小企業(yè)。
有業(yè)內(nèi)人士分析，目前廣州的寫字樓客戶群體已經(jīng)分化，甲級以上寫字樓通常面向國內(nèi)外大型企業(yè)總部，公寓式寫字樓將主要吸納中小規(guī)模企業(yè)。相比豪華寫字樓，公寓式寫字樓的營商成本大幅降低，特別是管理費可低至10元／平方米以下；而在公用設(shè)施配套等方面，又強于兼顧住宅功能的商務(wù)公寓。公寓式寫字樓因此有望成為中端寫字樓市場的一股新勢力。
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