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　　楊大明：謝謝哈繼銘先生，房超先生，可能你是一位真正的房地產(chǎn)開發(fā)者和投資者，你是不是可以就這個(gè)話題，從企業(yè)管理、經(jīng)營角度，或者說對中國房地產(chǎn)這一年來的經(jīng)歷，請你談一談。

　　房超：很高興有機(jī)會(huì)來學(xué)習(xí)和交流，我們是做房地產(chǎn)企業(yè)的，處在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，應(yīng)該說房地產(chǎn)行業(yè)是最受關(guān)注，最有爭議的一個(gè)行業(yè)。一方面，它拉動(dòng)GDP，在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的地位，都是非常重要的，做了很大的貢獻(xiàn)，但是又受到社會(huì)頗多的爭議，這是一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的問題。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在整個(gè)發(fā)展過程當(dāng)中，經(jīng)過這十幾年的商業(yè)化進(jìn)程，逐漸走向成熟，市場也逐漸走向成熟，企業(yè)也逐漸往成熟這個(gè)方向在發(fā)展。

　　從我們切身經(jīng)歷來看，有幾個(gè)突出的特點(diǎn)值得我們關(guān)注，一，雖然大家對房地產(chǎn)市場的爭議頗多，每一次調(diào)控房地產(chǎn)都是首當(dāng)其沖，但是有一個(gè)基本面是客觀存在的，房地產(chǎn)的發(fā)展主要的動(dòng)力是需求拉動(dòng)，就是需求帶來了房地產(chǎn)的快速發(fā)展。從我們國家的國情，從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)和企業(yè)發(fā)展都可以看出來，需求拉動(dòng)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快的主要?jiǎng)恿�。二，這個(gè)行業(yè)目前實(shí)際上是在還欠帳，幾十年以來，群眾的欠帳太多，尤其在住房房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)增長收入提高，有了積累的時(shí)候，人們有住房的需求很強(qiáng)烈，基本上是體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)。這種情況下，需求是多元化的，有對高端的、中端的、低端的需求，所以整個(gè)需求的持續(xù)發(fā)展和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是同步的，是大環(huán)境下這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)必然。其實(shí)我們各個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都很快，IT業(yè)、電信業(yè)、鋼鐵企業(yè)所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展都很快，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是終端產(chǎn)品，更關(guān)系到群眾的利益，所以受關(guān)注最多，受到的矚目也最多。

　　實(shí)際上房地產(chǎn)市場是帶有規(guī)律性的，前段議論比較多的是奧運(yùn)以后，世博會(huì)以后，中國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)低谷，其實(shí)我們從做企業(yè)的來看，奧運(yùn)也好，世博會(huì)也好，它不是房地產(chǎn)增長的一個(gè)主要來源，奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)更像中國國情的房地產(chǎn)，因?yàn)橹袊�有巨大的市場，有快速發(fā)展的需求。國際資本對中國情況不是特別了解，通過奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)對中國的國情是一個(gè)很好的展示機(jī)會(huì)，奧運(yùn)會(huì)和世博會(huì)給我們提供了一個(gè)機(jī)會(huì)，就是可以向全世界展示我們中國的市場、中國的國情、中國的需求，這樣我們認(rèn)為對中國是一個(gè)長期利好，對房地產(chǎn)業(yè)是長期利好。有些國外城市舉辦完奧運(yùn)會(huì)以后出現(xiàn)蕭條，這和他們的國情有關(guān)，因?yàn)橹袊��?jīng)濟(jì)是持續(xù)上升的通道，和國外的人口飽和、人口負(fù)增長，國外沒有城鎮(zhèn)化問題，所以和國外不是一個(gè)基數(shù)，所以對奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)的影響不能照搬照套。

　　所以，我們認(rèn)為市場是長期看好，房地產(chǎn)長期看好，看好的原因是需求拉動(dòng)。當(dāng)然，需求除了基本需求面以外，我認(rèn)為有一部分是無效需求，就是過度投資行為，這個(gè)現(xiàn)象有，這也是導(dǎo)致了某些城市短時(shí)間房價(jià)，像上海一年房價(jià)基本翻了一番以上，這就不是一個(gè)正常的規(guī)律，有一些就是無效需求過早透支了對市場的預(yù)期。這部分叫它是泡沫也可以，叫它是預(yù)期透支也可以，對市場越來越透支，但是總體上講，從全國范圍來講，房地產(chǎn)的需求面是持續(xù)的，是客觀存在的，所以我們認(rèn)為房地產(chǎn)的市場和中國經(jīng)濟(jì)是一樣的，是長期向好的。 剛才講到國際資本的影響問題。國際資本對中國房地產(chǎn)市場的影響，甚至將要改變某些格局的現(xiàn)象，已經(jīng)發(fā)生了。隨著WTO，隨著中國市場的開放，國際資本大量進(jìn)入國內(nèi)，已經(jīng)呈現(xiàn)了勢頭。無論是酒店、商場、 寫字樓，凡是 商業(yè)地產(chǎn)，高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，都是很多國際資本感興趣的，都在洽談，每個(gè)企業(yè)的經(jīng)營策略不一樣。最近我們也談了一些合作，這些合作我們認(rèn)為完全是可行的，它是一個(gè)可操作的現(xiàn)象。所以，我相信國際資本進(jìn)來以后，會(huì)帶來很多新的理念，因?yàn)樗麄冇泻苡薪?jīng)驗(yàn)的評估和方式，有很有經(jīng)驗(yàn)的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)閲�際資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，他對產(chǎn)業(yè)鏈有要求。上游是融資，中游是發(fā)展開發(fā)，下游是經(jīng)營，是系統(tǒng)的通過產(chǎn)業(yè)鏈來運(yùn)營資產(chǎn)，這對拉動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)升級，提升房地產(chǎn)的行業(yè)價(jià)值都會(huì)發(fā)揮積極作用。這一點(diǎn)我們感覺到是比較明顯的問題。