說實(shí)在的,我這二十年來都是在美國做事,都是在金融界,尤其是在房屋抵押貸款、證券化方面工作。雖然我在國外也聽說過宏觀調(diào)控方面的問題,見解還是膚淺的,我把國內(nèi)房地產(chǎn)最近的情況跟美國相比,然后提出一些問題,為什么在美國這五年來房地產(chǎn)的房價(jià)也有很顯著的成長,可是美國并沒有宏觀調(diào)控,美國一直在調(diào)短期利率,對房貸的利率沒有很大的影響。我想比較一下美國的情況跟國內(nèi)的情況,為什么美國沒有宏觀調(diào)控?有兩個(gè)原因,小時(shí)候我在臺(tái)灣長大,小時(shí)候常常聽人家講美國美國,很煩,現(xiàn)在仍然在講美國,美國的月亮不是比中國圓,但是美國的經(jīng)濟(jì)月亮確實(shí)比中國圓。第一個(gè)原因,美國的住房率,十家里面大概有七家是住著自己的房子,有三家是住租的房子,房價(jià)上漲的時(shí)候,七家樂,三家愁。在美國買房地產(chǎn)是全民運(yùn)動(dòng),而且在雞尾酒會(huì)的時(shí)候,一談都是你的房價(jià)漲多少,我的房價(jià)漲多少,你借錢借多少,我借錢借多少。一個(gè)家庭最大的投資就是投在房地產(chǎn),住是個(gè)大問題,所以美國有70%的房屋擁有率,它的房屋在上漲的時(shí)候,對國民的消費(fèi)有刺激。美國這五年來,2000年,美國經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)間非常短,就是因?yàn)樗姆康禺a(chǎn)一枝獨(dú)秀,能夠支持美國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。我們講房地產(chǎn)的時(shí)候,有住房的房地產(chǎn)跟商業(yè)房地產(chǎn)之分,住房房地產(chǎn)跟商業(yè)房地產(chǎn)其實(shí)這兩個(gè)東西在美國來講融資方式是不同的,不能混在一起談。
現(xiàn)在我主要講住房的房地產(chǎn),第一個(gè)原因是沒有宏觀調(diào)控,就是因?yàn)樗淖》柯屎芨。第二個(gè)原因,美國的房屋往上漲的原因。物價(jià)上漲都是供需有不平衡才物價(jià)上漲,就是需大于供,可是在美國的房屋上漲倒不完全是因?yàn)楣┙o不夠需求,其實(shí)我們一般人在分析房屋市場的時(shí)候,都會(huì)看在房屋的供給方面有一種數(shù)據(jù),就是你一年要造多少房子,美國最近幾年來,一年大概造200萬套房子。需求就是每年的住戶成長多少,美國有大概三億人口,住屋大概有一億左右,一億里面每年也不過是200萬,住戶增加的時(shí)候,就會(huì)對房屋有需要。美國買房子,有了房子之后就要換大房子,你有了120平方米的,現(xiàn)在你有錢了,要買150平方米,就是往上增加面積。由于融資方面的原因,美國融資非常容易,因?yàn)殚L期利率很低,美國人買房子他的錢大部分是中國借給他的,因?yàn)樗麄兊姆课萑谫Y大部分是證券化的,證券化的證券我不知道有多少,但是我肯定有一大部分錢是中國人投資過去的。所以我們奇怪我們買房子買不到,我們這里搞宏觀調(diào)控,大家買房子我們借錢給他們買。他們的資金很充裕,有很多國外資金進(jìn)來,他們房價(jià)往上漲,導(dǎo)致融資太簡單。這兩點(diǎn)是美國的情況,說不定也跟香港差不多。
反觀國內(nèi)之所以有宏觀調(diào)控,像美國在1970年中期的時(shí)候,戰(zhàn)后那些小孩子,忽然有幾百萬人要房子,那時(shí)候房子供給不夠。我們國內(nèi)有13億人口,大概有3.5億的住戶,我不知道這3.5億的住戶有多少人有自己的房子。
任志強(qiáng):90%多。
扈企平:今后我們住房融資方面一定要證券化,因?yàn)樽C券化就是直接融資,直接向資金市場融資。所以,我說要證券化,我以前跟其他人演講的時(shí)候我提出扈八點(diǎn),怎么樣住房貸款證券化,讓我們以后的融資更方便,比較有效地、低的利率。第一,要有完整的法律。第二,在會(huì)計(jì)和稅收方面也應(yīng)該完善,尤其是稅收,如果我們要促進(jìn)中低收入房屋的需要,應(yīng)該在稅的方面有所調(diào)整,即使像美國一樣,什么樣的東西都不抵稅,可是你房屋貸款的利率可以從你所得抵消掉。第三,很專業(yè)的分析師。第四,證券化一定要有信用評級(jí),我在這里給自己做一下宣傳,一定要有標(biāo)準(zhǔn)普爾的信用評級(jí)。第五,要完善投資銀行的措施,從開始發(fā)行證券,一直到發(fā)行出去都要有完善的措施。我在國外做了十幾年的投資銀行,雖然投資銀行賺錢不少,但是也辛苦做了很多事。第六,有要利率出現(xiàn),我們在發(fā)行證券的時(shí)候,最基本利率就是國庫券的利率,加一些利差來定價(jià),所以在定價(jià)以前一定要國庫券的利率。第七,要有很活躍的二級(jí)市場,因?yàn)橛辛硕?jí)市場,以后新的證券出來以后,才會(huì)知道價(jià)格定在哪里?第八,有專業(yè)投資者,前面七個(gè)都做到,沒有第八點(diǎn)也不行,如果我們把這八點(diǎn)都做到,我覺得我們以后的房屋貸款的融資就可以由資金市場直接融資,其他的政治因素、其他的社會(huì)因素,只是在融資這方面能夠證券化越快越好,因?yàn)檫@樣對增加需要就會(huì)有很大的幫助。謝謝各位!
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