2005年12月12日,《財經(jīng)》雜志2006年會在北京舉行,主題為“預測與戰(zhàn)略”。新浪網(wǎng)提供獨家門戶網(wǎng)絡支持。以下為行業(yè)圓桌會議四:地產(chǎn)與資本市場實錄。
主持人楊大明(《財經(jīng)》雜志主編):沒想到大家對房地產(chǎn)市場的熱度與現(xiàn)在這樣一個寒冷的冬天形成強烈的反差,非常榮幸今天我們請到了業(yè)界的專家,也可以說是我們的主講嘉賓,請他們參加《財經(jīng)》年會的論壇,這個話題看起來好像很簡單的幾個 字,“房地產(chǎn)與資本市場”,從《財經(jīng)》雜志辦年會來說,我大概描述一下它的目的,或者說為什么要辦這樣一個年會?大而化之,大概是這么幾個,一個是年會本身還是側(cè)重于探討產(chǎn)業(yè)和資本市場的關系。第二,剖析微觀產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟趨勢的關聯(lián)。第三,《財經(jīng)》年會的特點是對未來進行預測,我們今天準備了這樣幾個題目,在討論之前,我先介紹一下五位嘉賓的簡單情況,第一位哈繼銘,中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學家。第二位許小年先生,北京高華證券有限責任公司副董事長。第三位房超,北京國華置業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理。第四位,蓬鋼先生,美林集團全球資本投資部中國區(qū)總經(jīng)理。第五位,扈企平先生,標準普爾中國區(qū)總裁。他們的簡歷我就不詳細介紹了,但是我想他們大家都很熟悉了。
在展開話題之前,我想大概整理一下第一個問題,請幾位專家對于大家比較關心的近年來國家的宏觀政策調(diào)控對于地產(chǎn)的影響,或者說在一年結(jié)束的時候,我們用一些比較簡捷的語言,加上專家的心得對市場一年來的回顧,主要是政策調(diào)控,以及我們對于投資體制方面的影響。
第二,想就這個題目我們再討論一下這些影響,特別是對于房地產(chǎn)企業(yè),對于這些,開發(fā)商他們更加切身的感受。
然后我們可能轉(zhuǎn)入地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)之間的關系,或者說現(xiàn)在大家都在談地產(chǎn)市場和資本市場的聯(lián)系上現(xiàn)在越來越呈現(xiàn)一種多元化的趨勢,這些趨勢都有什么樣的特點,需要什么樣的條件。
第四個問題,中國的房地產(chǎn)企業(yè)在利用外資方面或者說在和國際的海外資本市場聯(lián)系上大概有些什么樣的機會。
我們先簡單回顧一下市場,或者說2005年馬上過去了,我們對于中國房地產(chǎn)市場的一些簡單的概括。五位嘉賓先用比較簡練的語言,每個人大概用幾分鐘的時間做這樣的描述,有些專家可能有一些不同的準備,沒有關系,先各抒己見。首先請哈繼銘先生來談。
哈繼銘:就第一個問題,今年上半年政府陸陸續(xù)續(xù)出臺了一些調(diào)控政策,看到有關的文件,老八條、新八條,然后七部委的一些政策?偟膩碚f,我覺得今年的這些調(diào)控政策是起到了一定的效果,房地產(chǎn)價格漲幅可以看到,明顯不如去年漲得那么快,并且有些地方量有縮小,價格有的出現(xiàn)一些下降,原先漲幅比較大的一些地區(qū)和城市,價格漲幅現(xiàn)在明顯有些回落。
但從整個情況來看,有些地區(qū)由于我們這些調(diào)控措施,一個還是行政方面的手段用的比較多,另外一個可能在執(zhí)行力度上,各個地區(qū)可能都有不同的執(zhí)行力度和辦法。最近我們看到深圳有些地方的房價漲得比較快,出現(xiàn)房價漲幅,各個城市參差不齊,也有人說是泡沫此起彼伏,這個地方下去,那個地方上去。先是上海,后是深圳,接下來是哪個城市不知道,可能這個現(xiàn)象還會持續(xù)一段時間。
鑒于這樣一種情況,我覺得明年的房地產(chǎn)從全國整體來說,不會出現(xiàn)很大的下滑,會是一個溫和的上升,但不排除某些城市的漲幅會遠遠高于全國平均水平,這是我們現(xiàn)在的一個特點。為什么我說明年房價不會有很大的上升,通常是這樣,只要是房價在哪個城市漲得飛快的話,這個城市的調(diào)控力度可能就會有所加強。包括決策者也覺得泡沫不是全國性的,是區(qū)域性的,漲得太快,有必要降降溫。我覺得這也是應該的,其實中國的房地產(chǎn)價格不應該漲得太快,漲得太快,從目前來說,對于拉動內(nèi)需都沒有什么好處。因為中國的房地產(chǎn)市場特點和國外不一樣,一般國外房地產(chǎn)價格漲的快,拉動內(nèi)需其實是一個最好的龍頭,美國也是這樣,其他國家也是這樣。中國還有一大部分人還是想買房,這樣漲得太快,積壓其他的消費,買房所跟進的汽車消費、